12월만 되면 우편함에 어떤 세금 고지서가 올지 괜히 긴장되죠. 재산세도 냈는데 종합부동산세(종부세)까지 내야 한다는 말을 들으면 “나는 대상인지, 얼마나 나오는지” 막막해지기 쉽습니다. 오늘은 복잡해 보이는 종부세를 과세대상, 기준조회, 계산 흐름까지 한 번에 정리해볼게요.
종합부동산세 기본 개념과 과세 기준일
종부세는 일정 금액 이상 부동산을 많이 가진 사람에게 추가로 부과되는 보유세입니다. 공시가격을 기준으로 주택과 토지를 합산해 일정 금액을 넘으면 재산세와는 별도로 12월에 한 번 더 내게 됩니다. 과세 기준일은 매년 6월 1일로, 이날 소유자로 등기돼 있으면 그 해 종부세 계산에 포함됩니다.
2025년 기준으로 과세 기준금액은 다음과 같습니다. 주택은 합산 공시가격 9억 초과(1세대 1주택은 12억 초과), 종합합산토지는 5억 초과, 별도합산토지는 80억 초과일 때 종부세 대상이 됩니다.
어떤 부동산이 과세대상일까?
종부세는 크게 세 가지 그룹으로 나뉩니다. 먼저 주택에는 아파트·연립·단독주택은 물론 주거용 오피스텔과 그 부속토지가 포함됩니다. 두 번째는 주거용이 아닌 일반토지 중 별도과세가 아닌 토지를 합산한 종합합산토지이고, 세 번째는 상가·사무실 부속토지 등 사업에 쓰이는 별도합산토지입니다.
다만 지방 저가주택, 상속으로 잠시 보유한 주택, 일시적 2주택, 합산배제 임대주택 등은 요건을 충족하면 주택 수에서 빼주기도 합니다. 세대 구성이나 지분율, 실거주 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으니 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
종합부동산세 기준조회는 홈택스로
내가 종부세 대상인지 가장 쉽게 확인하는 방법은 홈택스입니다. 공인인증 또는 공동/금융인증서로 로그인하면 고지내역과 함께 과세 대상 여부가 자동으로 조회돼요. 고지서가 아직 오지 않았더라도 과세물건 상세조회 메뉴에서 공시가격 합산 내역과 공제 기준을 미리 확인할 수 있습니다.
또한 매년 9월 중순~말(대략 9월 16일~30일)에 진행되는 합산배제 신고 기간에 임대주택·사원용주택 등을 신고하지 않으면 필요 이상으로 종부세가 나올 수 있습니다. 부동산을 사고파는 시기와 등기일, 합산배제 신고 여부가 모두 세금에 영향을 준다는 점을 기억해 두세요.
종합부동산세 계산 구조 이해하기
세부 세율표는 복잡하지만, 큰 흐름은 다음 네 단계로 정리할 수 있습니다.
① 보유 중인 주택·토지의 공시가격을 합산
② 주택 9억(1세대 1주택 12억), 종합합산토지 5억, 별도합산토지 80억을 공제
③ 남은 금액에 공정시장가액비율 적용 – 주택 60%, 토지 100%
④ 구간별 누진세율을 적용한 뒤 이미 낸 재산세를 공제
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원 아파트를 가지고 있다면 12억을 공제한 3억 원에 60%를 곱한 1억 8천만 원이 과세표준이 됩니다. 여기에 해당 세율을 적용하고 재산세를 빼면 최종 종부세가 산출됩니다. 같은 가격의 집이라도 다주택자는 공제액이 줄고 세율이 높아 세 부담이 커진다는 점도 함께 알아두면 좋습니다.
종부세는 용어가 낯설어 어렵게 느껴지지만, 사실 과세 기준일(6월 1일), 공제금액(주택 9억·1주택 12억), 납부기간(12월 1~15일) 정도만 기억해도 대략적인 부담을 가늠할 수 있습니다. 홈택스에서 수시로 기준을 확인하고, 합산배제·공동명의 등 합법적인 절세 장치를 잘 활용한다면 불필요한 걱정을 줄일 수 있을 거예요. 올 12월에는 종부세 구조를 이해한 만큼 조금 더 여유 있게 고지서를 바라보실 수 있기를 바랍니다.
